Nájemné za metr v Brně vzrostlo o deset procent. Celkové nájemné se nezměnilo ani o korunu. Ta dvě čísla vedle sebe říkají o brněnském nájemním trhu víc než cokoli jiného, co jsem v datech za první pololetí našel.
Strop je 17 600
Nájemné za metr v Brně: 366 korun. Loni 332. Růst o deset procent.
Celkové nájemné v Brně: 17 600 korun. Loni 17 600. Nula.
Ta dvě čísla dohromady říkají jednu věc. Nájemník má strop a ten strop je peněženka, ne metry. Když sazba za metr roste a celková částka se nehne, znamená to, že si lidé pronajímají menší byty.
V číslech: průměrný pronajatý byt v Brně měl loni kolem 53 metrů, letos kolem 48. Pět metrů za rok.
Pro pronajímatele z toho plyne konkrétní věc. Sazba za metr je hezká do tabulky. Rozhoduje celková částka, protože tu nájemník platí. A ta v Brně narazila na strop.
Brno stojí a republika ho dohání
Tohle je druhá polovina téhož příběhu. Průměrné nájemné v celé ČR je 17 200 korun. V Brně 17 600.
Loni bylo Brno nad republikovým průměrem o 900 korun. Letos o 400. Brno se nezastavilo relativně. Zastavilo se úplně, a průměr ho dojíždí.
Praha mezitím pokračuje na 22 900. Rozdíl mezi Prahou a Brnem se za čtyři roky rozšířil z 3 100 na 5 300 korun měsíčně.
Za metr platí Brno 366 korun
Praha 415, republika 313, Brno venkov 290, zbytek kraje 233.
Na téhle křivce je vidět, jak se Brno od roku 2021 postupně odlepilo od zbytku kraje. Tehdy platilo Brno o osmnáct korun na metr víc než Brno venkov. Dnes o 76.
Zbytek kraje se letos jako jediný otočil dolů, z 238 na 233 korun. Je to malý pohyb a z jednoho pololetí bych z něj nedělal trend.
Od roku 2022: Brno poslední, venkov první
Brno venkov přidal 34 procent. Brno dvacet. Brno je z celého žebříčku poslední.
Přesně to čekáte, když se ve městě narazí na strop platební schopnosti. Poptávka nezmizí, jen přeteče za hranici města a zvedne ceny tam. Tomu odpovídá i to, co vidím v praxi: lidé, které vytlačila cena nájmu v Brně, hledají v pásu okolo něj.
Pro pronajímatele v okolí Brna to je dobrá zpráva a zároveň varování. Ten růst není zásluha lokality. Je to přeliv z města, a ten se dá zastavit stejně rychle, jako začal.
Výnos: zbytek kraje ztratil svou výhodu
Když spočítáte roční nájem proti kupní ceně, dostanete hrubý výnos. Je to nejjednodušší možný pohled na investiční byt, ale hodně vypovídá.
V roce 2024 vynášel byt ve zbytku kraje 4,9 procenta. Nejvíc ze všech. Letos 3,8. Ten výnosový polštář se za dva roky vypařil.
Důvod je v číslech z druhého článku: ve zbytku kraje vyskočila prodejní cena za metr z 53 na 74 tisíc, tedy o 40 procent. Nájemné za tu dobu přidalo sedm procent. Kupní cena dohnala nájem.
Dneska je nejlepší hrubý výnos na Brnu venkově, kolem 3,9 procenta. Brno 3,7, Praha 3,5. Rozdíly jsou malé. Kdo dnes kupuje investiční byt kvůli výnosu z nájmu, nemá v kraji kam uhnout. Rozhoduje spíš to, co udělá kupní cena, ne nájem.
Co si z toho odnést
Pronajímáte v Brně
Jste na stropu celkové částky. Vyšší sazbu za metr dnes unesou jen menší byty. U velkého bytu budete cenu spíš držet než zvedat, a počítejte s delší dobou hledání nájemníka.
Kupujete na nájem
Hrubý výnos je v celém kraji mezi 3,5 a 3,9 procenta. Výnosová výhoda vzdálenějších okresů zmizela. Rozhodujte se podle kupní ceny a likvidity, ne podle výnosu.
Hledáte nájem
Za stejné peníze dostanete v Brně letos o pět metrů méně než loni. V pásu za městem rostou ceny nejrychleji v republice, takže úspora dojížděním se rok od roku zmenšuje.
