Každý měsíc teď budu měřit teplotu brněnského trhu. Ne podle inzerátů, ale podle toho, za kolik se byty skutečně prodaly a zapsaly do katastru.
První měření vychází takhle: teplo, ale ručička klesá. Byty v Brně pořád zdražují, jen polovičním tempem než před rokem. A skutečná cena za metr se poslední dvě čtvrtletí nehnula.
Teplo. Ručička klesá.
Teploměr ukazuje, jak rychle rostou skutečné ceny bytů v Brně proti stejnému čtvrtletí loňského roku. Loni ve třetím čtvrtletí to bylo 13,9 procenta. Letos 7 procent.
Ceny tedy neklesají. Rostou dál, jen poloviční rychlostí. Trh, který se loni přehříval, se vrací do normálu.
Metr v Brně stojí 115 tisíc. A stojí na místě.
Metr bytu se dnes v Brně prodává za 115 tisíc korun. Na začátku roku 2024 to bylo 87 tisíc. Za dva a půl roku tedy o třetinu víc.
Jenže poslední dvě čtvrtletí číslo stojí. Na jaře 115, v létě 115.
Pro srovnání:
- Praha: 146 tisíc za metr
- Brno: 115 tisíc
- Brno-venkov: 90 tisíc
- Celá ČR: 86 tisíc
- Zbytek Jihomoravského kraje: 65 tisíc
Odstup Brna od Prahy se od začátku roku 2024 zvětšil z 23 na 31 tisíc za metr. Brno Prahu nedohání.
Inzeráty rostou, prodeje ne
Tohle je graf, který by měl vidět každý, kdo teď nastavuje cenu svého bytu.
Ke každému bytu na trhu existují tři čísla:
- Nabídková cena, se kterou prodávající začíná: v Brně průměrně 125 tisíc za metr.
- Poslední nabídková cena, se kterou byt jde do finále: 119,8 tisíce.
- Skutečná cena zapsaná v katastru: 114,9 tisíce.
Skutečná cena je o 4,1 procenta pod poslední nabídkou. O čtvrtletí dřív to byla 3 procenta.
Inzeráty tedy dál zdražují, ale prodeje se zastavily. Trh zpomalil dřív než očekávání prodávajících. Kdo dnes cenu svého bytu odvozuje od inzerátů v okolí, míří nad trh.
Meziročně: polovina tempa
Vždy za třetí čtvrtletí:
| 2024 | 2025 | 2026 | |
|---|---|---|---|
| Brno | 14,0 % | 13,9 % | 7,0 % |
| Brno-venkov | 1,3 % | 17,0 % | 4,0 % |
| Zbytek JMK | 16,5 % | 3,1 % | 9,1 % |
Brno zpomalilo na polovinu. Brno-venkov, který loni vedl, ještě víc. Jedinou výjimkou je zbytek kraje, který zrychlil.
A není to jen Brno. Podle dat Valuo šla v srpnu skutečná cena bytů v celé republice proti červenci o 3,6 procenta dolů, na 83 874 korun za metr. Meziročně je pořád o 5,3 procenta výš.
Brzda, ne zatáčka.
Proč trh zpomaluje
Hypotéky zdražují. Sazby rostou šestý měsíc v řadě. Průměrná nabídka je v září 5,51 procenta, v březnu byla 4,89. Česká spořitelna zdražila od 11. září. Analytici na příští půlrok čekají stagnaci nebo další mírný růst a na návrat pod pět procent nespoléhají.
Kupující jsou opatrnější. Na prohlídky chodí méně lidí. A ti, co přijdou, spíš vyčkávají, než aby se rozhodovali. Nevidím to jen já, stejně to popisují kolegové.
Neříkám, že se trh ochlazuje. Říkám, že už není tak žhavý.
Moje křišťálová koule
Nevím, co bude na jaře. Nikdo to neví. Ale kdybych si měl vsadit, sázím na tohle: ceny v Brně už raketově neporostou. Spíš budou stát nebo růst pomalu.
Jestli jsem se trefil, ukáže teploměr v dalších měsících.
Když prodáváte: Cenu stavte podle katastru, ne podle inzerátů. Rozdíl mezi nimi se zase rozevírá a kupujících s hypotékou ubývá.
Když kupujete: Prostor na vyjednávání máte. Ceny se zastavily a kupujících ubylo. Většina lidí ho přesto nevyužije, protože neví jak. A čekání na nižší cenu vám mezitím může sežrat dražší sazba.
Když investujete: Počítejte s tím, že zhodnocení z posledních dvou let se nebude opakovat. Výnos musí dávat smysl i bez něj.
Odkud jsou čísla
Katastr nemovitostí, Toplak, Valuo a hypoteční sazby ze Swiss Life Hypoindexu.
