Data za první pololetí jsou venku. Prošel jsem je a vytáhl z nich to, co má vliv na vaše rozhodování. Jedno číslo mě zarazilo víc než ostatní: mezi tím, co majitelé v kraji za byt chtějí, a tím, co se nakonec zapíše do katastru, je 1,3 milionu korun.
Číslo pololetí: 1,3 milionu
Průměrná nabídková cena bytu v Jihomoravském kraji je 6,9 milionu. Průměrná cena zapsaná v katastru je 5,6 milionu.
Rozdíl 1,3 milionu. Devatenáct procent.
Nejde jen o vyjednanou slevu. Část toho rozdílu dělá skladba obchodů: prodávají se jiné byty, než jaké visí v inzerci. Ty dražší v nabídce zůstávají, levnější mizí. Obojí ale znamená totéž. Nabídková cena není cenou konečnou.
Podstatnější je, že se ty nůžky rozevírají. V roce 2024 byl rozdíl 800 tisíc, loni milion, letos 1,3. U domů je to ještě výraznější: 9,0 proti 6,6 milionu.
Kdo si tedy dělá představu o hodnotě svého bytu podle inzerátů, plete se. A vždycky v jednom směru.
Brno je na 118 tisících za metr
Před šesti lety bylo na 67. Brno venkov je dnes na 89 tisících, zbytek kraje na 74.
Zajímavější než ta čísla je jejich chování. Brno roste plynule od roku 2023, čtvrtletí za čtvrtletím, bez jediného zaškobrtnutí. Zbytek kraje skáče.
Ostatní okresy: 61 tisíc v roce 2022, pak dolů na 53, pak skok na 75 a teď 74. Takový průběh nedělá trh. Takový průběh dělá malý počet obchodů. Když vám tedy někdo řekne cenu za metr na Znojemsku nebo Hodonínsku, ptejte se, z kolika prodejů ji spočítal.
Co to dělá v celkové ceně
Byt v Brně: 7,3 milionu. Brno venkov: 6,0. Zbytek kraje: 4,4.
Mezi Brnem a zbytkem kraje je dnes 2,9 milionu. V roce 2020 to bylo 1,8. Kraj se rozevírá.
Proto nemá smysl počítat odhad bytu v Brně z krajského průměru. A naopak. Jsou to dva různé trhy, které jen shodou okolností leží ve stejném kraji.
Odstup od Prahy se nezmenšuje
Praha 141 tisíc za metr, Brno 118. Rozdíl 23 tisíc. V roce 2021 to bylo dvanáct.
Brno Prahu nedohání. Vzdaluje se od ní.
Obě města přitom prošla úplně stejnou křivkou. Propad v roce 2023, návrat v roce 2024, silný růst v roce 2025 i letos. Rok 2023 nebyl konec trhu. Byl to jeden rok.
Domy: metr zdražil, dům zlevnil
Tohle je moje nejoblíbenější číslo z celého pololetí.
Cena za metr u domů v Brně vzrostla ze 70 na 75 tisíc. Celková cena domu spadla z 12,7 na 9,3 milionu.
Jak to jde dohromady? Prodávají se menší domy. Když si to přepočítáte, průměrný prodaný dům v Brně měl loni kolem 180 metrů. Letos kolem 125. Nezlevnily domy. Změnilo se, které domy se prodávají.
Přesně takové číslo vypadá v novinovém titulku jako pád trhu. A přitom se nic takového nestalo.
Přidám k tomu poctivou poznámku. Prodaných domů přímo v Brně je málo a průměr z malého vzorku skáče, což je na té oranžové křivce vidět. Brno venkov, kde je obchodů výrazně víc, roste v obou ukazatelích zároveň: 49 na 56 tisíc za metr a 7,5 na 8,1 milionu.
Od roku 2022: Brno je předposlední
Když si vezmete rok 2022 jako nulu, Brno přidalo devatenáct procent. Míň než skoro všichni.
Nejvíc přidaly ostatní okresy, 38 procent. Praha 26. Brno venkov 22.
Není to tím, že by Brno stagnovalo. Je to tím, že v roce 2022 už bylo drahé. Menší lokality startovaly z nízkého základu, a tak se jim procenta počítají snáz. Kdo tehdy kupoval mimo velká města, zhodnotil víc. Kdo kupoval v Brně, koupil jistotu.
Nabídkové ceny čtvrtletí po čtvrtletí
Nabídková cena za metr v Brně: 93 tisíc na začátku roku 2024, 118 dnes. Deset čtvrtletí, plus 27 procent, bez jediného poklesu.
Brno venkov ve stejné době: 71, 74, 78, 76, 83, 81, 85, 85, 84, 91. Nahoru, dolů, nahoru.
Menší trh, větší výkyvy. U jednoho čtvrtletí na venkově se dá čekat, že to příští bude jinde. Pokud vám tedy někdo staví cenu vaší nemovitosti na jednom čtvrtletí, ptejte se na celou řadu.
Prodáváte
Nabídková cena a cena v katastru se letos rozešly nejvíc za sedm let. Nastavte cenu na základě realizovaných obchodů, ne inzerátů. Přestřelený start vás bude stát víc než jen čas.
Kupujete
Brno roste plynule a odstup od Prahy se zvětšuje. Čekání na lepší ceny se zatím třetím rokem nevyplácí. Mimo Brno a jeho okolí je ale trh mělký, tam se dá vyjednávat.
Mimo Brno
Zbytek kraje se letos jako jediný otočil dolů. Zároveň to je oblast s nejmenším počtem obchodů, takže jeden rok tady nic nedokazuje. Dívejte se na celou řadu, ne na poslední bod.
Nájemní trh jsem rozebral zvlášť, protože se letos chová úplně jinak než prodej: Nájemní trh v Brně a na jižní Moravě.
